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　　2007年百亿公开增发尚未解套  

　　本报记者 徐广蓉 深圳报道

　　万科8月27日公告，公开增发不超过112亿元。

　　这是继2007年8月底公开增发100亿之后，万科的第二次公开增发融资超百亿资金。公告称增发其中92 亿元拟投向十四个住宅项目，用于该等项目的后继开发建设；20 亿元募集资金用于补充公司流动资金。上述十四个住宅项目投资总额约为365.8 亿元。

　　由于万科第一次的百亿规模的公开增发，增发价格达到31.53元，目前这一笔增发仍未解套，这也是万科历史上规模最大，但未能给股东带来收益的融资。万科再次公开增发超过百亿，是否会像上次一样，套住投资者？

　　公开增发等于圈钱？

　　万科董秘谭华杰认为，百亿的融资对万科来说不算是大规模。

　　“由于万科总股本高，100亿的融资确实不算规模很大。”一位券商研究员表示。

　　据知情人士透露，在确定公开增发之前，万科与机构之间进行过沟通，但是对发行方式有较大分歧。

　　有不肯透露姓名的私募人士表示，公开增发可能遭遇2007年的那次“滑铁卢”，而这一滑铁卢让许多机构至今未能解套，所以市场“肯定会跌”。所以，之前机构多偏向于定向增发，定向增发以及公开增发都是摊薄业绩。如果采用定向增发，机构对某一价格有所认同，将降低机构投资者的股价波动风险。并且目前绝大部分地产企业融资都采用定向增发，以获得管理层和投资者的认可和接受。

　　2007年8月底，在股市接近历史高位时，万科曾实施了一次公开增发。其增发价格高达31.53元/股，发行市盈率高达95.84倍，与当时二级市场上的价格相差无几。这是一次名副其实的高价增发，但董事长王石当时却表示，万科逾95倍的市盈率“并不高”。其后随着市场的调整，万科很快跌破了增发价，王石的“逾95倍市盈率并不高”的说法备受质疑。

　　在本轮行情中，截至8月25日，虽然经过两年的分红除权，万科的股价复权价格相对31.53元的发行价格，仍然有相当于10元的差距，参与上次公开增发的投资者亏损严重。也正因此，万科的再融资采用公开增发，“这就是典型的圈钱。”上述私募人士认为。

　　无论如何，万科的融资都将成为关注的焦点。

　　融资无由？

　　“这段时间万科的反应有点滞后。”上述机构人士认为，万科在获取土地以及融资方面一直是先知先觉领先行业，而这次显得有点仓促，有被市场形势“倒逼”的味道。

　　统计显示，今年前7个月，共有6家房地产公司实施了定向增发，融资总额高达266.81亿元，排在各行业之首。其中，仅世茂股份(600823)就融资约83亿元，保利地产(600048)也募资78亿元，金地融资41亿元，面对火爆市场，先把未来的钱圈定，是很多公司在2008年学到的教训。

　　在年初的2008年年报业绩会上，万科总裁郁亮表示对市场不做预测。今年以来，万科在土地储备上也表现谨慎。公司半年报显示，2009年上半年，万科总共获取新土地项目15个，合计权益建筑面积333.2万平方米。

　　7月初以来，共新增项目权益建筑面积414.6万平方米。即使是在低迷的2008年上半年，新增项目按万科权益计算的规划建筑面积合计330万平方米，与今年相当，而2007年上半年新增项目规划建筑面积合计521万平方米。今年新增项目多数位于沈阳、鞍山、青岛、无锡、佛山、厦门、福州、重庆等城市。

　　虽然表现较为保守谨慎，但万科也并没有土地储备缺口。目前，万科规划中的建筑面积共有2079万平方米。按照万科近两年的销售面积约400万-500万平米成绩来计算，即使每年销售业绩可以约增长20%-30%，万科的目前土地储备也可供3-4年开发。

　　万科中报公布，公司财务状况稳健。报告期末，公司持有货币资金268.8亿元，2008年为持有现金153.7亿元，比2008年末增加69亿元；公司的净负债率10.7%，2008年同期为37.10%，下降幅度较大，比2008年末也下降22.4%。

　　手握现金还要融资，万科由谨慎改变为扩张状态。公司表示，鉴于市场形势的快速好转，公司相应对本年度的新开工计划进行了调整，新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，增长45.2%。并且万科认为一线城市为较为理想的城市，那么112亿元的融资到手之后是否万科会在一线城市争夺“地王”？

　　下半年增发并非最佳

　　万科扩张的雄心昭然，但是，其业绩并不十分理想。

　　根据半年报，万科实现营业收入218.1亿元，净利润25.2亿元，较上年同期分别增长26.4%和22.5%。1-6月份，公司实现销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，同比分别增长31.2%和27.5%。

　　这样的成长性明显逊色于曾经百亿融资的2007年，其时万科营业收入达到110.97亿元，净利润为16.68亿元，较上年同期分别增长66.37%和31.28%；甚至逊色于2008年上半年的增长，其时万科营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，较上年同期分别增长55.5%和23.6%。

　　在总利润方面万科已经低于名列第二的大地产商中国海外，上半年中国海外的总利润达到港币53亿元，高于万科的43亿元。

　　另外，万科将融资计划放在今年下半年，而楼市成交量已经开始萎缩。

　　多家机构也认为，上半年的机遇是难得一遇的，下半年无法复制上半年的销售火爆，成交量是最大的问题，万科以快速周转为盈利模式，成交量萎缩将成为最大的困扰因素，适时市场的形势将可能再次倒逼万科，令参与融资的投资者再受损失。

　　“公司下半年四季度应该有较好的表现。”上述机构认为，万科今年业绩应该有所保证，但是突破性仍然不强。

　　在业绩不是非常理想的状态下，融资百亿，令万科不得不面对更多的质疑。