演播室主持人 敬一丹：

您好，观众朋友，欢迎您收看《焦点访谈》。

过日子都离不开衣、食、住、行，我们今天的节目就涉及到住和行。好，我们先说说住，住房的商品化改革改善了千家万户的居住条件，可是也带来了新的问题。比如说房屋维修就是最常见、最典型的问题之一。我们都知道电梯的使用年限只有15年，到期不换就可能有危险，甚至会害命。再有下雨的时候房子漏水，要修屋顶，这也要用钱。而这笔钱交的时候均属强制叫公共维修基金，不交就拿不到钥匙，而花的时候却常常有意外，很多时候业主都找不到人、拿不出钱。

解说：

新城市花园是天津市南开区的一个小区，几千居民中很多都是老人和小孩，因为九栋楼都是高层建筑，因此电梯是居民们必不可少的出行工具。但是最近一段时间，居民们发现电梯总是出现问题。

天津新城市花园居民 张勇：

这个电梯经常出现闷人、停运，甚至还有下垂、下坠，老人、小孩，有时半夜、有时是白天，我们坐电梯都非常心里害怕，所以就把它封上了。

解说：

小区居民告诉记者，他们是从2000年开始陆续入住的，算起来电梯已经使用了10多年。电梯出了问题，张勇和邻居们找到小区物业来维修，然而物业却表示这个维修他们无法负责。

天津瑞丰物业常务副总 肖军：

它是属于小区的公共设施，公共设施因为按照物权法里的规定，像什么路面、地面水管、电梯这些东西，小区的道路绿化，都需要动用大维资金的。

解说：

此时张勇想起，当初买这套房时，自己缴纳了几万元作为公共维修基金。购房合同中明确表示，这笔钱专门用于电梯等公共设施的维修，那么这笔钱到底在谁手里了呢？按照国家规定，住宅公共维修基金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有，小区没有成立业委会的由物业暂时代管原则上不能动用。成立业主委员会后由业委会接管。新城市花园已经在2012年成立了业委会，并且接管了小区的公共维修基金。然而当记者找到业务会主任郭绍丽时没想到她也在为小区的大修问题犯愁。她说目前公共维修基金账面上有几百万，来修理损坏的这些公共设施不成问题，然后这笔钱却动不了。

天津新城市花园业委会主任 郭绍丽：

维修基金的动用呢，首先它第一个条件就是必须得缴齐才能使用。但是我们小区面临的问题是，缴纳比例数不够，现在416户居民有一半没有缴纳。

解说：

原来新城市花园的业主，有一半是在2003年之前买的房，当时天津还不需要缴纳房屋维修基金。按理说这部分业主的房屋维修基金应该由开发商补交，但是开发商一直拖着不给。而要用到这笔钱时，不仅要经过业务委员会的同意还要通过房产行政管理部门办理维修基金支用的审核手续，一户业主没交齐就无法通过这个审核手续。因此新城市花园才陷入了这种有钱不能花的困境。然后房屋维修基金使用难，并不是只有新城市花园一家碰到过。

今年5月，杭州某小区55台电梯23台年检不合格，另外32台超期未检。因为小区无法提取出公共维修基金，因此电梯全部停运。今年7月，青岛某小区电梯从13楼急坠到3楼，因为公共维修基金不能用，只能继续冒险运行。而在南京京保花园小区则因为公共维修基金无法到位，坏了四年的消防泵至今没有一滴水，连续发生几起火灾都无法扑救。

根据各地的统计数据，全国缴存在的公共维修基金已经超过万亿元，但是使用率却不足百分之一。截至2013年7月，北京缴存基金348.1亿，使用5.38亿，使用率1.55%。截至2012年10月，广州市缴存资金约81亿、使用8千万，使用率0.99%。截至2012年1月，天津市缴存资金145.4亿，使用仅7753.5万元，使用率0.53%。

那么这笔沉睡的资金为何如此难以唤醒呢？根据住宅供应部位，公用设施设备维修基金管理办法规定，小区公共设施发生损毁后，由相关业主向业委会提出申请，业委会争得小区三分之二以上业主的同意后申请使用，通过房产行政管理部门审核后，会同专业工程人员和物业现场查勘认证，符合规定后安排维修。维修结束后，由基金管理中心、物业和业主代表三方察看验收，维修单位上报费用明细，基金管理中心审定后由业主委员会盖章认可，公共维修金最终才能被动用。面对如此复杂的流程，能走到最后申请成功的小区少之又少。

中国政法大学教授 刘智慧：

比如说夏季大暴雨，然后屋顶漏雨，这种情况下可能，如果说想要达到建筑物总面积，以及业主总人数双重都要达到三分之二的话，其实是比较困难的。

记者：

那比如像电梯坏了，它是否需要动用大维基金呢？

刘智慧：

从对建筑安全的这个保存来看呢，事实上是有必要的。但如果严格按照现在的法律规定来看的话，也可能达不到动用的这个条件。

解说：

因为界定模糊一些小区的居民便以事不关己的理由拒绝动用公共维修基金，比如说底楼拒绝为修缮漏水的屋顶签字。一个单元的电梯坏了其他单元的居民不同意动用公共维修基金来修。而我国从80年代开放商品房买卖后，早期楼房的各种设施都已经开始老化。电梯、水箱等需要更换，楼顶、路面等也需要修缮，房屋漏水、电梯带病运行，这些对居民的影响已经不单单是不方便的问题了。

中国社会科学院研究员 唐钧：

公共安全的问题，比如说一个小区建了已经7年了或者8年或者10年了。到那个时候，你就用脚趾头想都可以想出来，有很多东西，有很多设备，应该维修了对吧？尤其像电梯。难道要等电梯频频出事的时候，你才考虑这些问题。

解说：

但是房屋维修基金是房子的养老金，花一点就少一点，对于一些监管部门来讲，要放手审批这样的用钱申请也存在为难心理。

中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员 舒可心：

因为这个钱花的是业主的，他们非常担心如果花错了的话，确实很麻烦。业主组织虽然人跑不了，但是组织分分钟就没有了。而且组织又不是法人，没法独立承担民事责任，所以这个事如果真的错了，政府就脱不了干系。

解说：

同时按照现行的规定，开发商只负责承担房屋和内部设施前5年的质量保证问题，但事实上各种设施、设备在前5年会出现问题的非常少，等到了10年左右的时候各种问题发生时开发商早已经没了责任。再加上一部分监管部门多一事不如少一事的想法，一旦出事承担后果的却是居民自己。

唐钧：

这个钱本来是业主应该掏的，但是现在问题是业主已经掏出这个钱了，那么现在要用的时候你舍不得拿出来，这个太不合理了。

解说：

在专家看来，进入房屋维修集中期后，少区申请动用公共维修基金的情况会越来越多。房产行政管理部门，既然负有监管责任，负责任的目的不仅应该是保证钱的安全，更应该是保障全体业主的安全。如果是像新城市花园那样，因为开发商的原因无法使用维修基金，就应该由监管部门来督促开发商履行义务，而对于居民的申请，也应该给出相应宽松的政策。

唐钧：

(房屋)超过了某一种年限以后，有很多的修理需要钱的话，就应该有一个绿色通道，但是你从绿色通道你拿出钱以后，你必须要告知所有的业主，我们花了这笔钱了。另外来讲我觉得也应该有一个交待，就是说这笔钱至少每年在一个媒体上公布一下，今年的这个情况怎么样，这笔钱怎么花的，有多少。

演播室主持人：

公共维修基金使用的地方虽然不是业主的室内，但是住宅公共设施的维修、保养、更换却关系到更多人的利益，它影响着我们的健康，甚至是人身安全。为了更好的使用这笔钱，很多地方都在不断的探索、不断的完善。比如说浙江省日前就出台了新规，规定公示公共维修方案以后，只要反对的业主，不超过三分之一就算通过。而在北京市也有新的规定，居民房屋如果因为暴雨造成漏雨，可以紧急启用公共维修基金，无需再经过三分之二以上的业主同意。种种麻烦在逼着我们想出更新、更好、更有效的办法。