腾讯财经 江旋 10月22日 北京报道

地方调控各出奇招。近日，陕西省发布通知，指省内房地产开发项目成本构成和利润测算标准，要求合理利润率应控制在10％左右，超出价格区间的商品房将无法在主管部门备案，也无法取得预售证。

“这一政策的出台毫无根据，也没有必要。”一位不愿意具名的陕西省某大型房企高管对腾讯财经表示，他透露，文件出台之前，主管部门并没有跟房企通气，自己至今也不知道该规定应如何操作。

根据其提供的业绩数据，如果实施10%的利润控制，该公司的年利润可能下滑近一半。

此外，腾讯财经分别联系牵头制定该文件的陕西省物价局服务业价格处和省住建厅房地产市场监管处，但主管人士并不愿意对文件引发的质疑进行评价。

限利润引发多项质疑

被称为全国首例“限利润”的陕西楼市新政今日由该省住建厅和物价局联合发布。带有明显行政色彩的措施一经公布立刻引发了业内的强烈质疑。

最主要是质疑点主要集中在10%的利润如何测算，成本是否由企业自行上报，原本利润较高的高端住宅如何压制，期房开发过程中成本不易测算以及调控手段过于行政化等几个方面。

其中，10%的利润如何测算最受争议。官方的说法是：各城市要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》和当年涉及建筑的各项价格指数进行测算。

但上述陕西房企高管对腾讯财经表示，期房项目在开发的过程中，利润根本无法核算出来，只有全部结算完之后，才能知道利润率会达到多少。

“而且每个企业，每个项目都不同，如何一概而论？”这位高管觉得很无奈，他称如果按照新政来执行，以后高溢价的土地根本就无人问津了。

而中国房地产业协会副会长顾云昌认为，政府的高地价是高房价的重要原因之一，仅仅限制地产商的利润显然不能服众。

与中央强调调控注重市场相违背

就在陕西新政出台前一周，国务院总理温家宝曾表示，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。

对于这一与中央表态相违背的政策究竟如何得以出台，腾讯财经分别联系牵头制定该文件的陕西省物价局服务业价格处和省住建厅房地产市场监管处，但主管人士并不愿意对文件引发的质疑进行评价。

“这事是由住建厅主导，你去问他们。”物价局服务业价格处一位处长对腾讯财经表示。住建厅房地产市场监管处则以“领导开会”为由一直婉拒回应；而住建厅主管法规制定的政策法规处处长则称自己对该文件毫不知情。

陕西省官方的解释是，出台这项政策，一是要防止房价反弹，二是让老百姓对商品房成本心中有数。同时，也可以鼓励现房销售模式。

但上述房企高管对腾讯财经表示，陕西目前绝大部分的项目都是期房，这个政策根本没有可操作性。而且主管部门也没有明确，成本和利润核算的程序是什么。

限利新政如果执行，对省内房企来说无异于雪上加霜。以上述企业为例，目前销售利润率约为12%～15%，根据这位高管提供的业绩数据，如果实施10%的利润控制，该公司的年利润将下滑近一半。而该公司的利润率在陕西是属于平均水平。

“地方政府部门直接干预企业微观经营，令人诧异。”业内人士指出，目前没有哪条法律规定，商品或企业的利润率不能超过某一具体数值。