长安区斗门街办张旺渠村反哺堂老年公寓，一名老人静坐在门口，陪他的只有几把椅子和一只小鸟 本报记者 董国梁摄

9月28日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，会上，“以房养老”提案的办理部门银监会相关负责人表示，由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行。

　　据记者了解，我国目前有1.67亿老年人，其中80周岁以上的高龄老人1899万人。此前不少国家为应对人口老龄化而采取的“以房养老”措施，再次被提上日程，成为市民关注的焦点。那么，什么是“以房养老”？商品房70年产权会否影响“以房养老”？

　　“以房养老”可看做是“倒按揭”

　　“1.67亿老年人，其中80周岁以上的高龄老人1899万人，大中城市空巢家庭达到70%%。”这是民政部部长李立国日前透露的最新数字，而数字的背后是严峻的养老形势。在日前召开的全国社会养老服务体系建设推进会上，“以房养老”这个老话题被再度提起，民政部副部长甚至将其纳入下一阶段工作的引导方向之一。

　　什么是“以房养老”？著名财经评论人士水皮最近一直在关注这个问题，他认为，以房养老的核心就是倒按揭。也就是说，房屋拥有者将现有住房抵押到金融机构，之后按月从金融机构领“工资”，并且继续在原房屋居住，待房屋拥有人去世后，金融机构收回房屋产权。倒按揭与房屋按揭不同，房屋按揭是将房屋抵押给金融机构，金融机构根据目前市场情况对房屋价值进行评估，并向借款人提供贷款，未来房子升值，借款人具有房屋产权，享受房屋增值收益。而“以房养老”是“倒按揭”，和传统的按揭是相反的模式。

　　“目前制约倒按揭最重要的因素是对于房屋价值的评估。”陕西建祥物业代理有限公司负责人李连源如此认为。

　　70年产权成“以房养老”阻力

　　“以房养老”这种养老方式在国外已经成熟，但在我国推行还面临一个特殊的情况，即我国商品房只有70年产权，70年后如何续权还是未知数。“商品房住宅的70年产权成为制约以房养老的最大阻力。”陕西省房地产研究会会长王圣学也有这样的疑问，这也与银监会专项调研的结果不谋而合——其负责人称：“如果是房价上行期，以房养老问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题”。

　　目前，商品房执行的是房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度，这种管理制度凸显的问题是，土地自身的价值不断升值，而地面上的建筑物则随着居住年限的延长而折旧。不过，水皮认为，按照目前的最新论断以及相关法规规定，70年之后只要是普通住宅，应该依然会是业主的产权，房屋产权有望永久化；如果是商业类住房，在缴纳一定量的土地出让金后，也会拥有该房屋的产权。“我们现在最盼望的是以房养老政策快速出台。也许这样的政策并不完善，但该政策的实施有利于缓解我国的社保制度和财政压力，有利于房地产市场的平稳健康发展。”水皮这样呼吁。

　　而李连源表示，“以房养老”涉及到多部门监管的问题，包括保监会、房地产部门等，其政策目前还不明朗，暂时无法预测什么时候实施。值得注意的是，现在不少保险公司、房屋中介公司、银行等都在关注这个政策的破茧。

　　■专家释疑

　　房价下跌不会影响“以房养老”

　　著名财经评论人士皮海洲认为，房价即使未来出现下降，其降幅也不会太大，以房养老仍然可以继续实施。

　　王圣学认为，只要制度健全，房价出现小幅波动不会影响以房养老的实施，因为对房屋的评估是参照市场行为来进行的，如房价整体下行，评估价自然就适当下调，关键环节则在于以房养老在制度层面如何破题，这是最重要的问题。

　　■举例算账

　　80万元房 20年养老 每年可领4万元

　　王先生今年60岁，假定陕西居民平均寿命80岁，那么，王先生可余寿命为20年，假设房屋估价100万元，折旧后估值为80万元，则王先生未来每年可领取养老金800000元÷20年=4万元/年。

　　据了解，养老金的领取方式可分为等额领取、节节高、阶段领取等多种方式，如考虑未来通胀因素，可选择每年领取的养老金逐年递增，以满足养老消费需求。

　　■上海试点

　　出售自有房产换养老金

　　民政部副部长指出，要积极引导企业开发“以房养老”等服务市场。上海试点模式为老年人将自有产权房屋出售给公积金中心后仍住在原房屋内，出售款项在扣除房屋租金等相关费用后全部由老人支配使用。

　　■加拿大经验

　　抵押房屋给银行后人处理房产还贷

　　在国外，“以房养老”是较为普遍的做法。加拿大、新加坡、美国、英国等都有各自的“以房养老”服务体系。加拿大超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时返还贷款。本报记者 胡晓军