一部华丽的大片放完，拍摄地的地价就可能上涨10倍。至少，段先念和他的“曲江团队”，以及背后地产商们是这样期待的。

　　用电影“讲故事”，只是为一个超豪华项目造势的步骤之一。与此同时，一个规模令人震撼的遗址公园正在西安北郊的唐代大明宫遗址上兴建。据项目投资方介绍，公园占地3.5平方公里，是北京故宫的4.5倍，巴黎卢浮宫的8倍，总耗资120亿元。而公园周边19平方公里的旧城改造，官方称其静态总投资将达1400亿元。

　　西安官方表示，大明宫遗址及周边地区的改造和建设，将建成堪与美国纽约中央公园相媲美的“城市中央公园”，“从根本上改变西安的总体城市格局”。

　　而地产商们将之视为段先念导演的一个超级地产神话。中国建筑、中海地产、华远地产等蜂拥而至。他们期望公园带动周边地价快速升值，从而复制段在西安曲江新区曾创造的地产奇迹。

　　此前，在任曲江新区管委会主任时，段先念和他的团队曾运用“讲故事”，建公园的手法，将这个新区的地价从30万元一亩拉升到300万一亩。作为官员的段也因此成为与王石、潘石屹等人并列的“中国房地产十大风云人物”。

　　在西安这个自古盛产帝王而不是成功商人的城市，段先念是个颇受争议的人物。坊间对他冠以“地产市长”的称谓，毁誉不一。争论正随着“大明宫效应”的释放而上升。

　　千亿豪赌大明宫

　　公元634年，在唐都长安，一个“人类文明史上最宏大、最壮丽的宫殿群”开始动工，并在此后的200多年里成为中国军事、政治、文化的中心。它，就是大明宫。

　　那些令人目眩神迷的宫殿，万国来朝的盛大场面，以及君王与妃子的风流韵事，或许已经打动了影片《大明宫》的观众，但这一切如今只存在于电脑特技里。现在的大明宫只是西安北郊的一大片杂草丛生的荒地。出租车要穿过低矮的平房和污水横流的水泥路才能到达这里。

　　“政府说这是文物遗址，不让在上面盖房，我们只好用来倒垃圾。”大明宫遗址旁，45岁的建材店老板黄松有对本报记者说。

　　于是，在麟德殿这个大明宫最重要的建筑遗址旁，一座高大的垃圾山耸立起来。2005年，当市政府决定搬掉这座山时，耗资高达500万元。

　　但这可能很快将被证明是一笔划算的投资。2006年10月，在离垃圾山原址不远处，一台有4000名演员参加的《人文奥运.盛典西安》隆重上演。这台“再现大唐雄风”的歌舞晚会被解读为名誉总导演张艺谋对他将要执导的北京奥运开幕式的试验。

　　黄松有描述说，演出时，那个用塑料泡沫搭建起来的大明宫含元殿，其宏伟壮观让黄松有这些遗址周边的居民们为之乍舌。

　　而这，只是有“预谋”的宏大计划的第一步。两年后的2008年，成群的推土机开了进来，大明宫遗址公园开建。

　　“《人文奥运盛典西安》晚会由曲江团队成功举办后，我就想做大明宫(项目)，”段先念在今年8月做客央视《对话》节目时说，“但还没敢做，市委市政府就把担子压给了我。”

　　受命后，段先念和他的团队一边广揽地产商，开始拆迁和前期基建，一边策划巨片《大明宫》。

　　“国内知名的地产商基本都来和我们谈过，”段先念的主要助手之一、西安曲江文化产业投资集团常务副总经理王建军向本报记者介绍说，“中国建筑承建的宫殿正在施工，中海地产和我们签了战略合作协议，很快将要落实给它的土地，华远地产也要进来。”

　　西安曲江文化产业投资集团全资控股大明宫投资集团，后者是大明宫项目的投资商。

　　随着遗址公园开建，黄松有的建材店被告知将要被拆除。作为补偿，他将获得一套80平方米的新住房。

　　“房地产商们希望分享城市经营的价值，遗址公园建成后周边土地价值提升，它们按成本价获得的那块土地的市场价值，会远高于他们现在投入的那点钱。”王建军认为。

　　“这是丹凤门，已经成型了，”黄松有指着一处竖立起来的钢架子，语气自豪地对本报记者说，“明年你来看就完全不一样了。”

　　2002年，时任地产公司西安高科集团总经理的段先念调任曲江新区管委会主任。“曲江要开发，政府又没钱，说我是空手道专家，说干脆这块地就给我，叫我做空手道去。”段先念后来这样解释这次调任的原因。

　　彼时，曲江新区管委会的账上也几乎没钱。2003年春节前夕，段先念找到他的地产商朋友们，“30万一亩给你地，我们好发奖金过年。”对方摇摇头说：“20万一亩还可以考虑。”

　　作为西安的城市新区，曲江没有钱，只有大片在当时不值钱的地，但这块曾经做过汉、唐两代皇家园林的地方不缺故事。段先念就想到故事和土地相结合生成钱的公式。

　　段先念讲的第一个故事是大雁塔。段和他的团队通过传媒宣讲大雁塔与唐僧的关系：大雁塔是玄奘法师为供奉从印度取回的梵文经典、佛像、舍利而建，这些珍宝极可能埋藏在大雁塔底下。

　　为进一步吸引市民和游客，段先念筹资5亿在大雁塔前兴建一个大广场，场上建起号称亚洲最大的音乐喷泉。连行道树，段先念也坚持用每棵1.5万元的银杏，而不用同样大小每棵只要3000元的国槐。

　　是役，段先念一战成名。2003年12月31日，大雁塔北广场开放当天涌进10万人。广场两侧2万多平方米的的仿唐商业铺面也很快被抢购一空。

　　更重要的是，在广场开放前三天，段先念紧急召集属下开会，宣布曲江新区的土地每亩在原有基础上一律加价50万元。

　　此后，段先念通过土地抵押贷款、地产商垫资等手段筹资，继续保持令人心颤的花钱速度。大唐芙蓉园、大唐不夜城贞观文化广场、唐城墙遗址公园、曲江池遗址公园、寒窑遗址公园相继开建，仅大唐芙蓉园就耗资13亿元。

　　与之伴随的是地价飙升，王建军说，曲江新区的土地2003年还只是30万元到50万一亩，而到2009年，最底出让价格是300万元一亩，最高的600万一亩。6年间增值了10倍。

　　段先念“借文化经营城市”的曲江模式由此诞生——先讲一个很大很美的故事，用电影、电视剧、晚会等文化形式去讲，大手笔投入让故事深入人心;然后建主题公园，引来游客和现金流;最终，周边土地快速升值。

　　在这个文化地产三部曲中，一开始的讲故事环节最重要，因为在曲江模式下，政府并不拿钱去建文化项目，而是玩“空手道”。

　　“你把故事讲好了，讲圆了，地产商哭着喊着要投钱进来。”王建军说，大明宫遗址公园将耗资120亿，市政府不投1分钱，曲江文投集团也只是拿出10亿元注册大明宫投资集团，要靠地产商先垫资进来，进行拆迁，土地整理，基础设施建设，包括建一些宫殿。

　　而作为补偿，地产商将按贡献大小，以拆迁成本价获得一块土地。

　　大明宫投资集团拥有包括大明宫遗址公园及周边地区在内的19.16平方公里土地的一级整理权、整体规划权和整体开发权。这19.16平方公里的土地产生的增值，即最终的土地市场价值超过成本的溢价部分，将被大明宫投资集团和它的地产商合作伙伴分享。

　　潜在的巨大利益吸引了众多地产商。王建军说，那个已经成型的丹凤门是中国建筑总公司垫资修建的，该公司将垫资数十亿元参加开发。

　　故事里的事

　　段先念的曲江模式制造的土地增值暴利，越来越被地方政府所看重。更大的舞台被搭建起来。

　　2009年6月，注册资本22亿元的陕西文化产业投资控股有限公司成立，曲江文投集团出资11.4亿元，持股51%。公司宣布，依托曲江团队，复制曲江模式，计划3年内通过兼并、参股、跨区域、跨所有制等多种形式投资，使资产规模突破100亿元，年产值突破30亿元，打造西部文化产业的“巨无霸”。

　　陕文投和曲江团队立即成了陕西省内各级地方政府的座上宾。在地方政府看来，只需要圈出一块地，让曲江团队来讲一通故事，便可坐享土地增值红利，何乐而不为。

　　王建军介绍，陕文投和曲江文投集团正在运作临潼国家级文化旅游度假区，将在延安打造红色文化旅游基地，在陕西的10个地级城市建设市民文化广场。

　　与在曲江不同的是，这次陕文投将面临和地方政府的土地增值利益分成。“我们会预先和地方政府谈好条件。”王建军说。

　　比如陕文投去运作华山景区，把游客人数提上去后，最赚钱的缆车线项目，陕文投要以成本价甚至无偿获得。每个城市的市民文化广场建起来后，广场后面一块土地要给陕文投和它的地产合作伙伴，用来建写字楼。

　　这看上去是一个地方政府、地产商和曲江团队各方共赢的格局，但担忧也开始蔓延。

　　一位不愿具名的西安地产商说，段先念在曲江成功，是因为曲江紧邻西安市区，有炒作房地产的市场基础。如果是在离城很远的地方，买房的人少，文化地产的增值链条就很难实现，巨额前期投入就可能打水漂。

　　而围绕段先念这个分管旅游文化和旧城改造的副市长的争议也此起彼伏。支持者将他誉为成功的城市运营商，是把一片农田变为城市会客厅的曲江新区的缔造者。反对者则不满他“借文化之名炒地皮”，担心这只会制造更多的官商合谋，使西安房价日益远离普通市民的可承受范围。

　　是王是寇，或许最终将取决于大明宫这一超级“赌局”的输赢。