2777套经济适用房遭弃购？8月14日，子君村经适房一期销售正式结束。自4月7日开闸销售以来，历时4个多月，市房管局共安排了5287户低收入家庭购房。然而，截至销售的最后一日，子君村一期共5300套经适用房，仅售出2510余户。除少数想购蒜村经适房的申购者外，仍有近半低收入家庭放弃购房。

　　当初这些低收入家庭为获得申购资格而绞尽脑汁、四处奔走的情形还历历在目，与如今过半房子无人问津的状况形成鲜明对比。究竟是什么原因让子君村经适房出现大规模滞销？作为政府的一项惠民工程、民心工程，究竟如何才能做到恩泽百姓？

　　现状

　　弃购是无奈之举

　　洪泽，一位排在5287户申购者首位的申购者。排在首位，代表着两层意思：他在5287户申购者中，家庭条件最为困难，最需要房子；他拥有最优先的选择权，可挑选自己最为中意的房子。然而，这位在自己手提袋里随时装着各家媒体关于经适房报道的老汉，一直到8月14日，还是没能实现毕生的购房梦。

　　“为了获得购买经适房的资格，我从2006年起就开始申请。在此期间，我在昆阳父母家和昆明间已往返奔波过了无数次，车费花销已上千元。在得知自己有购经适房资格的那一刻，我高兴得简直要跳了起来。但是在了解到子君村经适房的售价和付款方式后，我的心情又跌到了谷底。”8月15日，洪泽沮丧地说：“不买了，不买了。虽然申购资格来之不易，但放弃也是无奈之举。首付还能想办法解决，但明年竣工交房时一次性付清40%的尾款，就无能为力了。”

　　本以为可通过经适房实现住房梦，可是在经适房真正销售时，多年的购房梦却无情破灭。2000多名放弃购买经适房的申购者中，洪泽只是一个缩影。

　　购得者：有了房子，苦了生活

　　2510户已购经适房的申购家庭中，也并非每家都能感受到即将拥有住房的喜悦。因为他们既要承受债务(首付是借来的)的压力，还要操心明年交房时必须付清的尾款。

　　今年59岁的刘叔云女士说，能获得购买经适房的资格不容易，而到期不买就将被视为自动放弃。百般无奈之下，她只能东凑西借，交了首付。“现在我和儿子租住在中苜蓿村，租房的面积只有10多平方米。”她说，虽然首付是付了，但她并没有感到半点轻松。

　　开发商：担忧销售状况

　　过半房子滞销，开发商市土地开发投资经营公司也颇感压力。子君村经适房售楼部的一位工作人员曾透露，房子销售状况不佳，资金无法回笼，让公司高层很有压力。“当然，我们是政府的公司，情况还稍微好点；蒜村的开发商云锡地产将面临的压力更大。”

　　事实上，因开发商担心销售问题，蒜村经适房在今年春节后曾一度停工。当时在谈及工程是否是因“差钱”而停工时，云锡地产一位工作人员并没有正面回答，但说了一句“云锡这么大的公司，资金应该不是主要问题”。而云锡地产副总张智伟也曾表示，除了资金，开发商更担心蒜村经适房的销售。

　　去年11月，市发改委核定南市区子君村经适房预售价格为2556元/平方米，北市区蒜村为2861元/平方米。然而，受子君村一期销售爆冷影响，蒜村经适房的建设陷入了尴尬境地。今年3月，子君村经适房正式预售时，房价降至2100元/平方米，甚至将条件放宽到可用住房公积金购房。可对于蒜村经适房的价格，当时相关部门却未给出明确的指导意见。因此，张智伟在接受媒体采访时，曾表达了这样的心情：蒜村经适房用地地价高，即使按之前市发改委核定的2861元/平方米销售，开发商也是利润甚微。而且，从子君村经适房的销售经历看，如果到时候适购者无力承担此价格，销售情况着实令人担忧。

　　近日，蒜村经适房的初步预售价格已确定为2470元/平方米，高于子君村370元/平方米。

　　观察

　　三大原因致销售爆冷

　　事实上，为了解决经适房的销路问题，让更多低收入家庭有房可住，政府也作了不少努力。

　　一方面，申购门槛在逐步放宽。子君村项目的申购条件是家庭人均月收入低于425元，人均居住面积在12平方米以下；到蒜村项目时已放宽为：家庭人均年收入低于9666.78元。另一方面，经适房的价格也在不断下调。去年11月，市发改委核定子君村项目预售价格为2556元/平方米；到正式销售时，价格已下调为2100元/平方米。

　　那么，究竟是什么原因让子君村经适房遭受冷遇？

　　首先，交通问题不可回避。子君村经适房项目所在地虽处于昆明东、南市区的腹地，南邻广福路，西靠新昆洛路，但因离城区较远，周边多条道路还未建成，由此进城仍不方便。为此，有的购房者放弃了子君村，转而申请延迟，购买买蒜村经适房。

　　其次，不能按揭贷款。市土地开发投资经营公司有关负责人证实，很多申购者最终放弃选购，是由于没有银行可提供按揭贷款，而自己又难以在短时间内筹集到全额房款。不少申购者也表示，按目前两次付款的要求，首付是勉强凑齐，如能提供按揭贷款来支付剩余的房款，他们就能购买。但昆明一家商业银行的工作人员表示，经适房的产权有限，申购者基本没有其他可用于抵押的房产，也没有稳定的收入。银行一旦放贷，将面临很大的风险。

　　其三，获得购买资格申购者的经济实力薄弱。“对于有些申购者，更适合租住廉租房。”子君村项目售楼部的一位工作人员说，有的申购者根本买不起房；有的即使勉强能买，所借的债务对其以后的生活也将造成巨大压力。

　　思考

　　产品与需求错位

　　胡先钧

　　我们在昆从事房地产行业整整9年，对昆明房地产行业方方面面的情况都有比较深入的了解，也积累了或多或少的一些看法和观点。在过去的两年多时间里，我们开始对公益性房地产话题展开了一定的分析研究。去年12月，我们做出了一个大胆的判断：昆明经适房必将滞销。半年之后，我们的判断的确得到了应验——目前昆明经适房的确处在滞销状态。

　　经适房滞销的内在原因是什么呢？在我们看来，主要还是体制问题。经适房作为一种产品，存在一些天然的缺陷，比如有限产权、不可贷款、客户群收入相对较低等。然而，除这些因素外，政府相关部门对市场的研究较少，缺少滞销情况下的销售预案。

　　经适房属于准公共产品和准商品，介于二者之间。既然是准商品，其就具有商品的属性，在卖给客户时就必须依靠一些市场营销手段。相关部门仅看到几万人报名选购，就认为房子不愁卖，对于经适房的运作太过乐观；另一方面，建设大规模经适房前，缺少必要的调查，客户的心理需求是什么并未受到太多关心。结果，推出的产品与客户的需求错位，导致一些人弃购。

　　买卖任何商品，价格都非常重要，但之前昆明经适房的价格却是由高到低不断调整，反复的价格变动也暴露出定价上的重要弊端——没有按住房与城乡建设部的规定行事，即把经适房的利润控制在3%之内。一些开发商很容易通过虚构报表，拉高开发成本，获得比实际更高的利润。正因如此，我们要提出另一观点：经适房也需要“阳光定价”。

　　“阳光定价”其实很简单——经适房的价格不是开发商说了算，也不是政府说了算，而是由有资质的造价咨询公司进行测算，然后取算术平均值。如此通过第三方专业机构的测价，可使经适房的价格具有客观性、公正性，更符合国家政策的要求，也易于让老百姓接受。

　　据我们考察，子君村便有大量的商业配套。目前，昆明小区的商业配套销售价一般在1万元-2万元/平方米之间。假设子君村的商铺按最低1万元/平方米，商业面积在1万平方米，那么市值就是1亿元。但经适房商业配套的建筑成本却很低，每平方米估计在1500元-1800元。开发商在商业配套中赚取的这笔钱在哪里？没有人向社会公布这部分资金的去处。这就是为什么经适房的利润控制在3%，仍有开发商愿意接手开发的原因。

　　经适房滞销，受影响最大的是政府。我们设想，是不是可通过“卖6+留4+货币直补”的方式，全盘解决昆明经适房的滞销问题。当然，前提是政府将经适房用地属性从划拨变更为出让。

　　我们做过测算，如果拿出子君村经适房的60%作为商品房，另外的40%为政府保留产权的廉租房，对于困难群众购买房屋实施货币直补，滞销问题将迎刃而解。通过改变房屋属性，60%的房屋可卖到3500元/平方米，加上每平方米1万多元的商铺，不仅可为项目获得大量工程回款，政府还能从中拿到相当数额的毛利。利用这笔毛利，既可顺利地以成本价回购40%的房屋作为廉租房，还可拿出剩余资金对低收入家庭买房提供货币补贴。其中，60%的房屋可优先满足夹心层家庭的购房需求，也可满足稍富裕的购房家庭的需求。

　　这样一来，就可更大面积地满足社会各阶层的住房需要，真正体现国家政策的初衷，让保障性住房名至实归。

　　(本文作者为昆明高屋地产顾问机构董事长，见报稿摘自其博客，有部分删改)

　　(都市时报 记者乔长红 首席记者杨抒燕)