本报昨日报道《神秘中介“分羹”西安旅游千万利润》引起各方强烈关注，但西安旅游出售西旅国际中心1-8层商业楼项目的疑点不仅仅限于“中介”环节，而且还存在着明显偏低的交易价格上。

如以双方正式签订买卖协议为时点，西安旅游2011年5月19日前脚以3.05亿元转手西旅国际商业项目，项目接手方天津沅澧投资合伙企业从2011年8月起至今后脚便以超6亿元的价格将西旅国际商业项目陆续售出。短短9个月的时间里，天津沅澧已经录得了1倍以上的收益。西安旅游如此卖项目又事出何因呢？

黄金地段项目低于西安均价卖

根据西安旅游2011年4月28日的公告，公司同天津沅澧投资合伙企业签订买卖框架协议，以3.05亿元将西旅国际中心1-8层整体地上商业物业出售给天津沅澧，当时西旅国际中心的高层公寓部分已经开始交付。

据了解，西旅国际中心项目1-8层商业建筑面积总计2.61万平方米，以3.05亿元的总价计算，合计每平方米售价1.17万元。对于当时以如此价格成交，熟悉西安房地产市场的业内人士惊呼价格非常低！

西安房地产信息网数据显示，2011年4-5月，也就是西安旅游出让西旅国际中心项目1-8层的交易期间，西安商业物业的成交均价在1.2-1.5万元/平方米。

据了解，西旅国际中心项目所在的商圈为西安著名的小寨商业区，是西安最具活力的商圈之一，周围高校云集、人流量大、商圈成熟程度高，距离西安地铁2号线小寨站仅400米左右，可以称得上稀缺地段。“商业地产的价值最主要取决于地段和未来前景，这样有发展前景的商业环境加上已经是准现房了，很难理解当时为什么西安旅游会将项目卖出，价格还这么低。”前述人士表示。

而自愿让“肥水流向外人田”的西安旅游，甚至连一次性支付的交易条款都没能谈下来。根据西安旅游和天津沅澧所签订的买卖合同，2011年6月3日陕西宇源置业有限公司预付西安旅游7-8层商业楼购买款6000万元。此后，天津沅澧又陆续向西安旅游陆续支付了1.01亿元、3399.29万元、1000万元购房款，时至今日仍余有1亿元的购房款尚未支付。

仅9个月天津沅澧获1倍收益

中国证券报记者了解到，天津沅澧作为西旅国际中心商业部分新的业主方，自2011年下半年起陆续出售该项目，并将项目打造成“潮buy汇”商城形式，以小面积分割的方式出售。

据一位知情人士透露，目前该项目的绝大部分商铺均已卖出，包含银行贷款在内的销售额已大约有6亿元，剩余的商铺还多是1层位置较好的铺面，这意味着该项目最终销售额将远不止6亿元。

“2011年8月项目开盘，开盘当天5层、3层便已基本售罄，当时3层均价为每平方米4万，5层均价为2万5左右。”2012年2月20日，中国证券报记者以购房人的身份来到“潮buy汇”售楼处时，一位售楼小姐说起项目以往的辉煌仍旧难掩兴奋之情。据称，目前正在出售的是1层的部分房源和整个6层，其余楼层早已售罄。据该售楼小姐介绍，目前6层只整层出售，售价为6400万元。根据西安旅游的公告，6层面积为3512.71平方米，折合每平方米1.82万元。

而在售的商铺中还包括1层的一些黄金铺位。经中国证券报记者了解，目前1层1间位置不佳、仅30平方米左右的小铺面每平米售价7万元，其余铺面售价几乎都高于此，甚至临长安路的多间被售楼小姐称为“稀缺优质”的铺面未来会以拍卖的形式进行出售。

据了解，1层的均价已高达10万元/平方米，而2层均价也已达到6万元/平方米，经中国证券报记者粗略计算，西旅国际中心1-8层的商业房产可能为天津沅澧带来超过8亿元的收入。

自2011年5月19日签订协议至今，不到1年时间内西旅国际中心1-8层的价值已翻倍，而坐享收益的却早已不是最初的投资方西安旅游。

西安旅游在首次公告出售西旅国际中心商业楼层时曾表示，本次交易将会回笼大部分前期项目建设投入资金，增加公司的主营业务收入，巩固公司的竞争优势和市场地位，进一步提升公司在旅游市场的整体实力，为公司长期的利润增长做出贡献。不知看到自己以3.05亿元售出的项目如今被新东家天津沅澧以翻番的价格卖出时，会作何感想？

售后返租肥了谁？

而坐享收益的不仅仅是天津沅澧。早在西安旅游2011年5月19日同天津沅澧签署买卖协议时，已经敲定7-8层商业物业由天津沅澧指定的陕西宇源置业有限公司购买，2011年6月3日陕西宇源置业预付西安旅游7-8层商业楼购买款6000万元。

这部分物业如今则被西安旅游大股东西安旅游集团有限责任公司旗下的另一家上市公司租用，用于以旗下“老孙家”等餐饮老字号的经营。

而这位房东的背景也较为离奇。根据西安旅游2011年6月21日的公告，陕西宇源置业有限公司注册资本1000万元，法定代表人为张建锋，公司类型为有限责任公司。但当记者到陕西省工商局查阅宇源置业工商资料时却发现，在2011年5月9日，也就是宇源置业从西安旅游手中购买西旅国际中心7-8层的前10天，宇源置业的股东及注册资本以及公司类型等也已经发生变化。

工商资料显示，2011年5月9日，宇源置业的股东已由原8名自然人变为彬县煤炭有限责任公司，注册资本从此前的1000万元提高至1亿元，法定代表人也变更为许波，经营范围也精简为“房地产开发、商品房销售；物业管理”。

整个交易过程中，西安旅游及其兄弟公司对其交易对手有多少了解，也令人疑惑。

（中国证券报）