纽约，对于一家中国企业而言，能将业务触角伸到这里，总是令人兴奋，即使只是纽约的布鲁克林。

继7月里，中国房地产开发商上海绿地集团以10亿美元拿下洛杉矶一处地产开发项目，创下中国房地产企业在美投资新高之后，一笔来自美国东海岸的投资消息又再次将记录刷新，纽约布鲁克林区一处总投资近50亿美元的房地产开发项目将被收购70%股权，投资者又是绿地。这家以建高楼著称的国有房地产集团似乎把冲刺天际线的豪情也用到了自己的投资策略上。

绿地的阔绰投资让美国人都有些不淡定。合作方美国森林城公司（FCRC）的CEO玛丽安妮·吉尔马汀差不多用上了“欣喜若狂”这个词来形容自己的心情，并且对并没有太多成熟海外项目运作经验的绿地谦虚的说：“相信我们可以相互学习。”

尽管投资协议尚处在双方签署备忘录阶段，但美国森林城公司已经迫不及待的将消息公布于众，而绿地也只好跟进宣布消息。在绿地相关人士对腾讯财经的表述中，其实绿地觉得消息公开的时间稍嫌早。

陌生的风险

美国方面的兴奋与心急情有可原。回溯一下被投资项目长达10年的曲折史就可以大概了解。

据美国森林城公司向腾讯财经提供的材料显示，该项目名叫大西洋广场，位于纽约的布鲁克林区，包括16栋楼体建筑，以及一个顶级的运动场；楼体建筑除一栋为商用写字楼外，其它都是住宅项目以及少量的零售店铺，6430套住宅项目是重中之重，其中30%以上是廉租公寓。这是纽约20年来最大规模房地产单体项目，鉴于其对区域经济的促进效应，获得了纽约市政府以及布鲁克林区政府的大力支持，纽约州连续三位州长都为其背书。

但项目迟迟未得动工。与当地钉子户的缠斗，以及环保组织、当地文化保护主义者的纠纷难以平息。2010年成为一个关键时间节点，此时再不动工森林城公司将失去免息贷款的优惠政策，以及体育场建成后的冠名权——又一巨额收入来源。为此，森林城公司可以算是费尽心机的找来俄罗斯第二首富米哈伊尔·普罗霍罗夫为其注资，后者买下了球队80%的股权，救了急难。体育场2012年9月建成后，纽约州政府才能以公共利益，动用土地征用权，结束了该项目与钉子户长达8年的法律诉讼，而住宅楼的建造也才随后开始。目前，开工大楼只有一栋。

此次，美国森林城公司是否又有燃眉之急还不确知，但对于这个风雨飘摇10年、到原定项目完工日期结束也未建起一栋楼的地产开发项目来说—— 它的完工日期已被申请延期15年到2028年，中国人的注资至少能解决资金瓶颈，有望提升项目完工速度。

但对于绿地来说，即使项目此前的诉讼纠纷已经完结，但却扎眼地提醒着绿地在美国进行项目开发的风险。陌生的环境、陌生的法律法规，一不小心就可能陷入连绵不断的诉讼争端。

而且，美国房地产商的开发盈利模式也是绿地所不熟悉的。罗兰贝格房地产咨询专家王荣博士指出，“美国的房地产开发是阶段性投入，不同的时间节点有专长不同以及风险偏好不同的投资者来分别承担。与中国房地产开发从立项、到建造、到销售以及运营，都由一家开发商全包全揽不同。绿地现在进入的美国项目，是处在建造开发阶段，在美国的开发惯例中是利润最不丰厚的阶段之一。”

尽管该项目对绿地而言是否有着其它的利好优势，外界并不知晓，但了解美国房地产市场开发的操作模式，尽力攫取最大利润却是绿地从现在开始的课题。

据国外媒体报道，美国森林城公司既有项目投资是5亿美元，可以从对绿地70%的股权出售中最高获利达8亿美元，是一笔赢利相当不错的出售交易。

扩张的地平线

“他们是先行者”，世邦魏理仕中国区执行董事兼投资物业部负责人罗瑞向腾讯财经说道，“学习曲线与挑战是必然的，几年前外国房地产开发公司进入中国时也是一样。你需要选择是在实践中逐渐克服障碍，还是让那些障碍永远存在。现在正是经济危机后房地产海外投资的一个窗口期，世界经济正在回暖，美国经济正在复苏，机会稍纵即逝。”

罗瑞所指的“他们”是绿地、万科、万达这样开始在海外大举投资的中国房地产开发商。而世邦魏理仕正是此次绿地收购大西洋广场项目的牵线人。中国在美国的房地产投资从2008年的2200万美元，逐渐上升到2011年的11亿美元，而今年已经达到17亿美元，几乎是在5年的时间内从无到有，而罗瑞特别指出真正的规模性投资是从去年下半年到今年上半年才开始。

今年2月，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门房地产签署协议，成立合资公司，共同开发美国旧金山富升街201地块，计划建造655套高档公寓，投资金额6.2亿美元。

6月，SOHO中国首席执行官张欣与巴西财团联手以7亿美元的价格买下了美国纽约通用大楼40%的股权。

8月，万达董事长王健林宣布了在伦敦的酒店建造计划，并同时表示，今年内就会发布在纽约核心地段建造五星级酒店的投资计划，未来十年，万达要在全球八个到十个主要城市投资建设高端酒店。

根据中国海外投资联合会公布的数据，2012年以来，中国内地开发商在海外的房地产项目(含已确定投资计划的项目)，总规模超过百亿美元。

受后经济危机时期的影响，当下的海外房地产投资可能带来更丰厚的收益。绿地集团董事长张玉良曾介绍， “过去这个资产可能需要2亿美元，现在可能1.5亿美元就谈下来了，这种状况比比皆是。”万达董事长王健林也在半年总结会上透露，其收购的伦敦万达酒店楼面地价只有售价的十五分之一，仅项目公寓销售完就可赚回一个超五星级酒店。

但这一切目前都还只是一张张美好的预期营收报表，“项目实施时间还太短，很难现在就对这些投资的收益做出最终评判”，罗瑞表示，“真正的考验来自于项目执行的细节”。

真正的国际化

在美国人眼中，绿地被塑造成中国最大的房地产企业——确实，绿地刚刚公布的今年超3000亿的集团整体营收确实极可能将其直接送上宝座；而且，绿地还擅长高楼建筑，经验丰富——武汉最高楼、长春最高楼、济南最高楼、南上海最高楼、西北最高楼、悉尼最高楼…..绿地简直都要有点建高楼成癖。

但是美国人并一定完全知道这些高楼建造后真正的经营实情。一位家在南昌的房地产业内人士回到老家时惊异的发现南昌市中心里居然有一栋绿地建造的双子塔高楼，卖价一万二千元左右。他算了一笔账，在南昌这样的二三线城市里，地价2000元，建造成本以及各种环节疏通成本至少6000元，仅成本就接近1万元，绿地实难赢利。然而有着政府背书的绿地，基本可以不考虑这些风险，甚至对于一些项目，有绿地内部人员直言不讳，“政府承诺回购卖不完的开发项目”。

然而转战到充分竞争、运作成熟、并且有透明的项目进程监督的海外市场，绿地的整体运营能力却有待考验。就大西洋广场项目而言，绿地集团向腾讯财经强调，该项目也是受到纽约政府与布鲁克林政府大力支持的项目，投资环境比较稳定；而中国客户也是绿地希望竭力吸引的客群。“盈利一定是我们海外投资项目选择的第一目标”，绿地相关人士表示。

绿地此前在韩国济州岛投资的项目，据称已经一期基本售罄。但据腾讯财经了解，该项目在济州岛的售价比当地房屋均价高出一倍，基本上都是靠韩国政府附送的永久居留政策卖给中国人。美国虽然有EB5法案，对于投资额以及所产生社会效益，如增加就业机会，达到一定标准的外国投资者提供永久居留权——森林城公司曾经在3年前以此优惠政策，为大西洋城

项目招揽中国投资。不排除绿地在项目开发完成后如法炮制的可能性。

但主要借助政策机会与特殊的市场时期、并以中国人为主要销售客群的模式，即使项目是在海外，但还是难以称之为真正的国际化。所幸，对于绿地这样的房企来说，海外的步伐才刚刚开始。（腾讯财经黄媛 发自北京）